5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xi加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差ǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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