万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(j自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期iāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期trong>

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？